雖說市場上多數的成屋買賣是由不動產經紀業(即房仲)居間協助，但還是有某部分族群是自行跟鄰居、親友、甚至是陌生人買賣，好處是可以省下仲介費，缺點是產權調查部分可能無法像經紀業那麼詳盡。今天要跟大家分享的是，如果您已做好直接跟買方(不透過仲介)交易的打算，應該注意的地方有哪些？
一、 交易安全部份：
(1) 確認買方身份：確認買方是否已滿20歲？購屋動機？是否為簽約人？怎麼找上門的？職業？正常的買方，是不會介意跟你聊這些的。
(2) 確認契約內容：看一下買賣合約內容有無不妥之處，這部分一般民眾通常不熟悉，可以找地政士協助。
(3) 確認付款流程：大約分為簽約、用印、完稅、尾款四步驟，每一步驟都有雙方相對應的義務，買方的義務是付款，賣方的義務是配合交付資料。細節可以參考這篇goo.gl/gfvMPA
雖說市場上多數的成屋買賣是由不動產經紀業(即房仲)居間協助，但還是有某部分族群是自行跟鄰居、親友、甚至是陌生人買賣，好處是可以省下仲介費，缺點是產權調查部分可能無法像經紀業那麼詳盡。今天要跟大家分享的是，如果您已做好直接跟屋主(不透過仲介)買房子的打算，應該注意的地方有哪些？
一、 交易安全部分：除非跟屋主很熟，否則都建議作履約保證，履保的精神就是由建經公司/銀行當公正的第三方，負責收受價金及出稅金，待買賣流程結束後，再將錢撥給屋主，若因賣方的原因或是不可抗力事件發生(如交屋前地震震倒房子)而解約，只要當初沒讓屋主動支，履保會將買方已付的價金歸還(若因屋主違約而解約，可另行再向其求償)。一般而言，履保費為成交價的6/10000，由雙方平均負擔。
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
根據內政部最新建物所有權登記數據：
6月買賣移轉棟數：本月全台買賣移轉棟數為 23,316棟。
月變動分析 (MoM)：相較於上月（2026年5月）的 20,827棟，大幅增長約 11.95%（增加2,489棟）。本月交易量顯著增長，主因在於第二季末出現新建案集中完工交屋潮，6月「建物所有權第一次登記」高達 17,690棟（創下今年單月新高），大量新成屋分戶登記挹注了買賣移轉數據，並非中古屋市場交易全面爆發。
同期對比表現 (YoY)：相較於2025年同期的23,442棟，微幅縮減約 -0.54%，基本持平；但若對比2024年6月的高點30,219棟，仍衰退約 22.8%。
綜合分析：數據呈現「月大幅回升、年基本持平」的態勢。剛性買盤在經歷第一季觀望後持續按需進場，但受限於信用管制與高房價門檻，市場本質仍屬於「交屋潮支撐下的中性盤整」，投資性與追價型買盤依舊受壓抑。
根據2026年第二季信義房價指數數據，全台房價指數為 168.77，季增 +0.74%、年增 +2.66%。然而，各都會區價格走勢呈現顯著分化：
雙北與竹科相對抗跌：
台北市：第二季指數 144.48，季增 +1.60%、年增 +2.69%，展現政經中心與稀缺土地的抗跌韌性。
新竹地區：第二季指數 248.67，季增 +0.85%、年增 +3.16%，高所得竹科工程師的剛性購屋力道提供了強勁支撐。
重劃區與中南部出現價格修正：
新北市：第二季指數 158.17，季減 -2.14%（年增收斂至+2.17%），重劃區供給量大與高總價限制開始對房價造成壓降效應。
桃園市：第二季指數 186.46，季減 -1.63%、年減 -1.19%。
台中市：第二季指數 183.64，季減 -1.41%、年減 -4.47%，價格下修幅度最為明顯。
高雄市：第二季指數 168.97，季減 -1.33%、年減 -3.25%。
台南市：第二季指數 202.86，受個別高價交屋個案拉抬季增 +10.21%，但年增率仍呈現微幅修正 -0.51%。
經濟成長力道：政府最新預估我國2026年經濟成長率（p）高達 9.6%（2025年為8.8%），出口與科技產業熱潮持續帶動民間財富快速累積。
國民所得大幅提升：2025年平均每人國民所得已達 33,848美元，奠定了一定程度的實質購買力與資產防禦能力。
就業市場極度穩定：2026年5月失業率持續穩定維持在 3.3% 的歷史低檔，顯示整體社會就業狀況良好，無壞帳與斷頭潮引發的系統性風險。
通膨環境回升：2026年5月份消費者物價年增率（CPI）回升至 2.2%（前值為1.7%），累計至5月平均為 1.5%。通膨預期的再起，使得部分實質購買力受侵蝕的資金，持續選擇不動產作為長期保值標的。
不動產放款佔比再下降：2026年6月全體銀行不動產貸款佔比（集中度）降至 34.93%（較前值35.17%再減少0.25個百分點）。這反映央行嚴格管控銀行不動產放款總量的政策持續發酵，資金水龍頭實質緊縮，大幅抑制了槓桿購屋空間。
2026年6月的台灣房地產市場呈現「交屋潮拉高量能、價格區域極化分化」的特徵。
在宏觀經濟表現極佳（2026年GDP預估達9.6%）、國民所得突破3.3萬美元 以及失業率維持3.3%低檔 的背景下，台灣房市具備極強的下檔防禦力，不至於出現崩盤；然而，在央行選擇性信用管制實質控制銀行不動產貸款佔比（已降至34.93%） 的環境下，市場缺乏信貸擴張動能。
這導致價格出現「雙北蛋黃區與竹科買盤穩健，中南部與新北推案熱區價格修正」的分化現象。對於買方而言，市場正從過去全面上揚轉為精細挑選產品與區位的個案時代。
作為後續市場趨勢研判，建議密切追蹤以下三大指標：
新建案交屋潮消長與中古屋實質交易量
觀察重點：6月第一次登記達17,690棟高峰，帶動買賣移轉棟數衝至23,316棟。需觀察第三季交屋高峰過後，中古屋市場在無交屋潮加持下，月移轉棟數能否穩定維持在2萬棟以上的剛需基本盤。
央行選擇性信用管制之政策動向與鬆綁時機
觀察重點：銀行不動產貸款佔比已降至34.93%，顯示央行管控調控已取得實質效果。後續需密切觀察央行是否會在接下來的理監事會議中，針對受政策影響之無暇疵自住首購族或換屋族適度放寬成數限制或調整管制條款，這將直接決定市場資金供給面的鬆緊與交易量能的復甦力道。
通膨走向（5月CPI回升至2.2%）與利率環境變數
觀察重點：5月CPI重新突破2%警戒線，若下半年通膨持續升溫，央行是否會維持較長期的緊縮態度甚至調整政策利率，將直接影響購屋族的房貸負擔能力與資金成本。
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
根據內政部最新建物所有權登記數據：
5月買賣移轉棟數：本月全台買賣移轉棟數為 20,827棟。
月變動分析 (MoM)：相較於上月（2026年4月）的 20,073棟，微幅增加了約 3.8%（增加754棟）。這顯示儘管整體大環境趨冷，但在經歷第一季的觀望後，部分剛性自住與換屋需求開始進場。此外，實務前線上也能觀察到，買盤正轉向具備處理空間的特殊案件，或是依賴專業協助突破貸款難關的交易持續推進，為5月份挹注了短暫的月增動能。
同期對比表現 (YoY)：相較於2025年同期的22,072棟，年減約 5.6%；若對比2024年同期的高點34,879棟，更是大幅萎縮超過 40%。
綜合分析：雖然短線上出現微幅的「月增」，但這多半是基本盤的支撐與部分建案交屋潮的帶動，並非投資熱度回溫。特別是在新北市如新店、永和等傳統購屋熱區，受限於央行信用管制以及新北市6,000萬高價住宅（豪宅）貸款門檻的限制，高總價物件去化依舊吃力，買方追價意願偏低。長線來看，交易量能持續落入低檔修正期的格局並未改變。
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
買賣移轉棟數（量）：資金分流證券市場，全台量能年月雙減
數據表現：115年（2026年）4月份全台成屋買賣移轉量為 20,073 棟。
變動分析：較上個月（3月份 23,541 棟）減少 14.73%；與去年同期（114年4月份 21,536 棟）相比減少 6.79%；若與前年高基期（113年4月份 30,667 棟）相比，更大幅收縮達 34.55%。
市場觀察：4月份全台成屋交易量出現明顯的修正，最主要的市場干擾因素在於「股市大漲所產生的資金虹吸效應」。近期台股表現氣勢如虹，強勁的賺錢效應吸引了社會上大量游資與原本可能進入房市的短期資金，民眾將更多注意力與資金續留證券市場。此外，雖然央行政策出現微調，但整體放款環境對剛需以外的買盤仍具約束力，導致市場買氣呈現「旺季不旺」的觀望縮量態勢。
房價指數（價）：月與年對比呈小漲格局，唯新北面臨微幅修正
綜合研判：
整體大盤「小漲格局」確立：從月指數的對比來看，無論是與上個月相比（MoM），還是與去年同期相比（YoY），整體房價依舊呈現「微幅小漲」的穩健態勢。這反映出賣方因總體經濟基本面良好，且無急售壓力，價格底氣依舊堅實；而大台北精華區的剛性需求與資產保值買盤，仍持續為大盤提供穩定的價格支撐。
台北市展現基期保護力：台北市因前幾年房市瘋漲時的漲幅相對溫和，並未過度透支價格潛力。這股「前期未超漲」的特徵，在目前量縮期轉化為極強的抗跌與撐盤力道，帶動整體大盤穩中求進。
新北市呈現「小跌」修正：在整體大盤一片小漲的格局中，唯獨新北市呈現「微幅小跌」。這主要是受到外圍部分重劃區前期漲速較快、近期缺乏新案交屋潮撐量，且部分剛需買盤受到股市資金分流影響而放緩追價力道所致，呈現高檔結構成交量的健康微調。
2025年經濟成長率預測（8.7%）與失業率（3.3%）之支撐
根據最新數據，2025年經濟成長率預估達到 8.7% 的強勁高檔，搭配目前 3.3% 的低失業率（處於近20年極低水位），為房市築起強勁的宏觀安全網。穩定的就業與企業獲利確保了多數家戶的長期還款能力，從根本上杜絕了系統性拋售潮的發生。
平均國民所得（33,760 美元）與股市財富效應
2025年人均國民所得來到 33,760 美元，民間實質購買力極為充沛。值得注意的是，目前股市大漲雖然短期內吸收了房市游資，但長線而言會累積巨大的「財富效應」。當未來股市投資人獲利了結時，這些在股市賺到錢的資金，常會轉向購置大台北不動產作為資產配置的保值港口，形成後置的撐盤動能。
通貨膨脹控制（1.2%）
最新數據顯示，累積通膨率穩定控制在 1.2% 的溫和區間。物價壓力平穩讓央行缺乏進一步升息的急迫性，有助於維持未來房貸利率環境的穩定，進一步減輕購屋族的資金成本焦慮。
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
買賣移轉棟數（量）：季節性回升，買氣受股市虹吸效應影響
市場表現：隨著農曆春節長假因素消除，115年（2026年）3月份全台買賣移轉棟數呈現季節性回升。
變動分析：相較於2月份的低基期（13,505棟），3月份交易量顯著回補。然而，對比往年旺季力道，目前的量能回升較為溫和，反映出市場資金正處於多重資產配置的調整期。
市場觀察（股市影響）：近期台股持續大漲，市場出現顯著的**「虹吸效應」**。股市強勁的獲利空間吸收了社會上大量游資與原本可能進入房市的短期資金。許多投資者選擇優先投入流動性更高、短期報償更快的證券市場，導致房市的資金動能受到一定程度的稀釋，買氣呈現「剛需支撐、投機縮手」的穩健態勢。
房價指數（價）：115年Q1全台季指數出爐，價格高原期盤整
依據最新公布的全台房價季指數數據，115年第一季（Q1）整體市場呈現以下格局：
綜合研判：
走勢趨於平緩：房價已逐漸脫離去年Q4的震盪期，季變動率跌幅明顯收斂。股市的吸金雖然減少了房市的熱錢，但也幫助房地產去槓桿化，使房價不再因資金瘋狗浪而劇烈波動，反而有助於價格底線的成形。
長線價值修復：目前全台房價正處於「以盤代跌、向下尋求支撐」的築底階段。股市獲利後的「資金回流」將是未來觀察房價止跌轉漲的關鍵變數。
2025年經濟成長率預測（8.7%）之支撐：強悍的實體產業獲利與穩健的總經環境，是房市維持穩定的重要基石。
平均國民所得（3.3萬美元）與股市財富效應：國民平均所得持續攀高。值得注意的是，股市大漲帶來的財富效應，雖然短期內吸收游資，但長線而言，投資人獲利入袋後，常會轉向購置不動產作為資產配置的「保值港口」，對房市具備後置的支撐力。
失業率（3.3%）處於極低水位：目前失業率處於台灣近20年來的極低水位。只要就業市場維持穩定，家戶還款能力就具備保障，有效降低房市斷頭風險。
通貨膨脹（1.7%）利率趨於穩定：通膨數據受控，解除央行短期升息壓力，中長期房貸利率環境將維持相對穩定。
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
買賣移轉棟數（量）：受春節長假衝擊，年月雙減
數據表現：115 年（2026 年）2 月買賣移轉棟數為 13,505 棟。
變動分析：較上個月（23,357 棟）大幅減少 42.18%；較去年同期（20,007 棟）亦衰退 32.50%。
市場觀察：2 月份量能出現劇烈衰退，主要客觀因素在於適逢農曆春節連假，地政機關工作天數與過戶排程大幅減少。然而扣除季節因素，此波急凍也反映出買方在面臨總體經濟變數時，購屋決策週期顯著拉長。
房價指數（價）：台北市展現超強韌性，新北修正幅度較深
依據最新數據，大台北地區呈現「月減 0.36%、年減 1.90%」：
台北市：指數 161.64，月減 0.10%，年跌僅 0.40%。
新北市：指數 197.30，月減 0.59%，年跌達 3.30%。
綜合研判：
台北市「抗跌性」分析：台北市房價在 2 月份幾乎文風不動（僅微減 0.10%）。關鍵因素在於前幾年全台房市瘋漲時，台北市漲幅相對溫和，並未過度透支潛力。在目前市場回檔之際，這股「前期未超漲」的特性轉化為實質支撐力，使其展現出全台最強的價格保護力。
新北市回歸理性：新北市年減 3.30%，顯示前期漲速較快的重劃區正經歷價格修正，市場正向下尋求支撐。
經濟成長與失業率：台灣 2025 年經濟成長率（p）達 8.7%，115 年 1 月失業率維持在 3.3% 的歷史低點。強勁的實體經濟確保了家戶的還款能力，使房市具備抗震底氣。
平均國民所得：台灣 2025 年人均所得來到 33,760 美元（見圖表）。這股傲視亞洲的購買力與超額儲蓄，是支撐大台北剛性買盤的核心動能。
通貨膨脹：115 年 1 月 CPI 年增率降至 0.7%。通膨明顯降溫，解除了央行升息的急迫性，為房貸利率環境提供了穩定性。
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
·買賣移轉棟數（量）：受基期影響年增顯著，剛需動能穩定釋放
o數據表現：本期（2026年1月）買賣移轉棟數為 23,357 棟。
o變動分析：較上個月（24,943 棟）微幅收縮 1.36%；較去年同期（19,215
資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方
·買賣移轉棟數（量）：年底出現強勁遞延買盤
o12月單月表現：買賣移轉棟數為 24,943
棟，較上月（11月）大幅增長
·買賣移轉棟數（量）：量能未延續上月回升態勢，年對年收縮幅度擴大。
o年對年收縮：2025年11月買賣移轉棟數為20,185棟，較去年同期（2024/11）的25,662棟
收縮21.34%。
