勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

雖說市場上多數的成屋買賣是由不動產經紀業(即房仲)居間協助，但還是有某部分族群是自行跟鄰居、親友、甚至是陌生人買賣，好處是可以省下仲介費，缺點是產權調查部分可能無法像經紀業那麼詳盡。今天要跟大家分享的是，如果您已做好直接跟買方(不透過仲介)交易的打算，應該注意的地方有哪些？

一、 交易安全部份：
(1) 確認買方身份：確認買方是否已滿20歲？購屋動機？是否為簽約人？怎麼找上門的？職業？正常的買方，是不會介意跟你聊這些的。

(2) 確認契約內容：看一下買賣合約內容有無不妥之處，這部分一般民眾通常不熟悉，可以找地政士協助。

(3) 確認付款流程：大約分為簽約、用印、完稅、尾款四步驟，每一步驟都有雙方相對應的義務，買方的義務是付款，賣方的義務是配合交付資料。細節可以參考這篇goo.gl/gfvMPA

(4) 作履保：流程中多一個公正方，想亂搞的人也會變得比較麻煩，再者履保公司可以幫忙記帳，明細清楚，未來若國稅局要查金流，資料提供容易。一般而言，履保費為成交價的6/10000，由雙方平均負擔。

二、 稅費估算：買賣流程中，賣方應負的稅費為土地增值稅、貸款塗銷費(有貸款才有)，增值稅可以請稅捐機關或是地政士試算，塗銷費可以請地政士估算。

三、 瑕疵處理：雖說中古屋難免有屋況問題(中古屋交易，是以”正常堪用”為原則)，但只要誠實告知且買方願依現況承受，這樣就沒糾紛，尤其是大瑕疵(如海砂、輻射、凶宅、滲漏水…..等)一定要誠實告知，否則現在說沒有，日後買方發現在我們持有期間就有的重大瑕疵，買方還是能透過訴訟討回應有權利。

賣方的瑕疵擔保責任是多久？民法規定是5年喔！若沒特殊約定，交屋後5年內，只要有當初沒告知的瑕疵且是賣方持有期間就有的，就得負責。(但買方得在發現後半年內主張)

四、 找合格可信任的地政士協助：買方怕錢付了拿不到房子，賣方則是怕房子被過戶了，拿不到錢。買方擔心的部份，還可以透過履保制度來保障，賣方擔心的部份，只能靠正派地政士來把關流程。如果買方堅持要找自己的地政士，賣方如果還是想賣，可以怎麼自保？請參考這篇goo.gl/jn5jBu

以上，希望對大家有些幫助。

#陳彥彰代書0926348348

雖說市場上多數的成屋買賣是由不動產經紀業(即房仲)居間協助，但還是有某部分族群是自行跟鄰居、親友、甚至是陌生人買賣，好處是可以省下仲介費，缺點是產權調查部分可能無法像經紀業那麼詳盡。今天要跟大家分享的是，如果您已做好直接跟屋主(不透過仲介)買房子的打算，應該注意的地方有哪些？

一、 交易安全部分：除非跟屋主很熟，否則都建議作履約保證，履保的精神就是由建經公司/銀行當公正的第三方，負責收受價金及出稅金，待買賣流程結束後，再將錢撥給屋主，若因賣方的原因或是不可抗力事件發生(如交屋前地震震倒房子)而解約，只要當初沒讓屋主動支，履保會將買方已付的價金歸還(若因屋主違約而解約，可另行再向其求償)。一般而言，履保費為成交價的6/10000，由雙方平均負擔。

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