勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

雖說市場上多數的成屋買賣是由不動產經紀業(即房仲)居間協助，但還是有某部分族群是自行跟鄰居、親友、甚至是陌生人買賣，好處是可以省下仲介費，缺點是產權調查部分可能無法像經紀業那麼詳盡。今天要跟大家分享的是，如果您已做好直接跟買方(不透過仲介)交易的打算，應該注意的地方有哪些？



一、 交易安全部份：

(1) 確認買方身份：確認買方是否已滿20歲？購屋動機？是否為簽約人？怎麼找上門的？職業？正常的買方，是不會介意跟你聊這些的。



(2) 確認契約內容：看一下買賣合約內容有無不妥之處，這部分一般民眾通常不熟悉，可以找地政士協助。



(3) 確認付款流程：大約分為簽約、用印、完稅、尾款四步驟，每一步驟都有雙方相對應的義務，買方的義務是付款，賣方的義務是配合交付資料。細節可以參考這篇goo.gl/gfvMPA



(4) 作履保：流程中多一個公正方，想亂搞的人也會變得比較麻煩，再者履保公司可以幫忙記帳，明細清楚，未來若國稅局要查金流，資料提供容易。一般而言，履保費為成交價的6/10000，由雙方平均負擔。



二、 稅費估算：買賣流程中，賣方應負的稅費為土地增值稅、貸款塗銷費(有貸款才有)，增值稅可以請稅捐機關或是地政士試算，塗銷費可以請地政士估算。



三、 瑕疵處理：雖說中古屋難免有屋況問題(中古屋交易，是以”正常堪用”為原則)，但只要誠實告知且買方願依現況承受，這樣就沒糾紛，尤其是大瑕疵(如海砂、輻射、凶宅、滲漏水…..等)一定要誠實告知，否則現在說沒有，日後買方發現在我們持有期間就有的重大瑕疵，買方還是能透過訴訟討回應有權利。



賣方的瑕疵擔保責任是多久？民法規定是5年喔！若沒特殊約定，交屋後5年內，只要有當初沒告知的瑕疵且是賣方持有期間就有的，就得負責。(但買方得在發現後半年內主張)



四、 找合格可信任的地政士協助：買方怕錢付了拿不到房子，賣方則是怕房子被過戶了，拿不到錢。買方擔心的部份，還可以透過履保制度來保障，賣方擔心的部份，只能靠正派地政士來把關流程。如果買方堅持要找自己的地政士，賣方如果還是想賣，可以怎麼自保？請參考這篇goo.gl/jn5jBu



以上，希望對大家有些幫助。



#陳彥彰代書0926348348

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資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方一、 房市內核數據：年後買盤穩定回籠，全台價格進入「以盤代跌」築底期

買賣移轉棟數（量）：季節性回升，買氣受股市虹吸效應影響

• 市場表現：隨著農曆春節長假因素消除，115年（2026年）3月份全台買賣移轉棟數呈現季節性回升。

• 變動分析：相較於2月份的低基期（13,505棟），3月份交易量顯著回補。然而，對比往年旺季力道，目前的量能回升較為溫和，反映出市場資金正處於多重資產配置的調整期。

• 市場觀察（股市影響）：近期台股持續大漲，市場出現顯著的**「虹吸效應」**。股市強勁的獲利空間吸收了社會上大量游資與原本可能進入房市的短期資金。許多投資者選擇優先投入流動性更高、短期報償更快的證券市場，導致房市的資金動能受到一定程度的稀釋，買氣呈現「剛需支撐、投機縮手」的穩健態勢。

房價指數（價）：115年Q1全台季指數出爐，價格高原期盤整

• 依據最新公布的全台房價季指數數據，115年第一季（Q1）整體市場呈現以下格局：

• 綜合研判：

  1. 走勢趨於平緩：房價已逐漸脫離去年Q4的震盪期，季變動率跌幅明顯收斂。股市的吸金雖然減少了房市的熱錢，但也幫助房地產去槓桿化，使房價不再因資金瘋狗浪而劇烈波動，反而有助於價格底線的成形。

  2. 長線價值修復：目前全台房價正處於「以盤代跌、向下尋求支撐」的築底階段。股市獲利後的「資金回流」將是未來觀察房價止跌轉漲的關鍵變數。

二、總體經濟面分析：基本面韌性，構築房市防護網

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資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方一、 房市內核數據：農曆春節效應顯現，量縮價穩格局確立

買賣移轉棟數（量）：受春節長假衝擊，年月雙減

• 數據表現：115 年（2026 年）2 月買賣移轉棟數為 13,505 棟。

• 變動分析：較上個月（23,357 棟）大幅減少 42.18%；較去年同期（20,007 棟）亦衰退 32.50%。

• 市場觀察：2 月份量能出現劇烈衰退，主要客觀因素在於適逢農曆春節連假，地政機關工作天數與過戶排程大幅減少。然而扣除季節因素，此波急凍也反映出買方在面臨總體經濟變數時，購屋決策週期顯著拉長。

房價指數（價）：台北市展現超強韌性，新北修正幅度較深

• 依據最新數據，大台北地區呈現「月減 0.36%、年減 1.90%」：

  • 台北市：指數 161.64，月減 0.10%，年跌僅 0.40%。

  • 新北市：指數 197.30，月減 0.59%，年跌達 3.30%。

• 綜合研判：

  1. 台北市「抗跌性」分析：台北市房價在 2 月份幾乎文風不動（僅微減 0.10%）。關鍵因素在於前幾年全台房市瘋漲時，台北市漲幅相對溫和，並未過度透支潛力。在目前市場回檔之際，這股「前期未超漲」的特性轉化為實質支撐力，使其展現出全台最強的價格保護力。

  2. 新北市回歸理性：新北市年減 3.30%，顯示前期漲速較快的重劃區正經歷價格修正，市場正向下尋求支撐。

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資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方一、 房市內核數據：量能穩步回升，大台北房價短期止跌打底

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資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方一、 房市內核數據：12月量能雖彈，Q4 房價進入「實質寒冬」

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資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方一、房市內核數據：量能再度收縮，價格呈現高檔震盪分歧
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買賣移轉棟數（量）：量能未延續上月回升態勢，年對年收縮幅度擴大。

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勤誠成立超過7年了，為了答謝客戶長期支持，我們推出二個優惠方案-VIP券、感謝券。
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VIP 券 (NT$ 1,000 元)
專屬尊榮・地政服務享折扣
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使用說明
1. 面額： 新臺幣壹仟元整 (NT$ 1,000 元)
2. 折抵範圍： 限折抵地政士服務報酬（不含政府規費、稅金）。
3. 兌換方式： 請於辦理登記前出示本券，影印本無效。
4. 備註： 本券係以九折購入，事務所保有最終解釋權。
5. 本所保有最終解釋權。
二、
感謝券 (NT$ 500 元)
專屬回饋・感謝有您相挺！
感謝您對**「勤誠地政士事務所」**的長期信任與支持！
因為您的多次選擇，我們設計了這張熟客專屬 NT$ 500 感謝券，獻給一直以來相挺我們的老朋友，作為最誠摯的謝禮。在您未來辦理土地、房屋、繼承、贈與等相關登記服務時，可立即折抵服務費。
您的肯定，是我們繼續專業服務的最大動力。
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使用說明
1. 面額： 新臺幣伍佰元整 (NT$ 500 元)
2. 折抵範圍： 限折抵地政士服務報酬（不含政府規費、稅金）。
3. 使用限制： 每次服務（單一案件）限使用壹張。
4. 兌換方式： 請於辦理登記前出示本券，影印本無效。
5. 有效期限： 115 年 12 月 31 日。
6. 本所保有最終解釋權。
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領取資格
• 基礎資格： 案件金額需為新臺幣 10,000 元以上。
• 首次領取： 辦理地政案件達 2 次，於第 2 次案件辦理完成後，可領取 1 張。
• 後續領取： 第 3 次起，日後每辦理完成** 1 案**（限 1 萬元以上），可再領取 1 張。

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