勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

資料來源：內政部、信義房屋、經濟部、財經M平方

一、房市內核數據：交易量能顯著收縮，短期動能顯著修復

• 買賣移轉棟數（量）：年對年收縮 19.10%；月對月增長5.81%。
• 房價指數（價）：台北市月跌2.27%，新北市月漲0.44%；價格走勢分歧，台北市單核加速修正。

二、總體經濟面分析：基本面穩固，房市壓力源於政策與金融

1. 經濟成長：2025年預估4.5%；國際比較優於主要貿易夥伴。
2. 平均國民所得：2024年29,343美元；穩健的國民所得提供了剛性購買力的底線。
3. 通貨膨脹：累計至9月1.8%；溫和通膨，央行無升降息動機。

三、不動產貸款集中度分析：政策兩難下的鬆綁潛在訊號 【論述已優化】

1. 不動產貸款集中度
   • 集中度現況：截至 2025年9月，不動產貸款佔比為36.49%。
   • 央行理想值：央行長期的風險控管目標，通常希望銀行對不動產放款的集中度能維持在約36%以下。
   • 論述：36.49%的集中度僅略高於36%的理想值。鑑於當前市場的交易量已顯著收縮 (19.10%)，且核心區域價格已開始加速修正，央行若持續從緊，恐將導致市場流動性進一步惡化，引發系統性風險。因此，集中度數據已接近政策微調的臨界點。
2. 政策與金融趨勢
   • 政策核心：央行第七波信用管制目的是管制放款不過度集中。然而，在「房價已修正，但流動性不足」的兩難局面下，央行對 36.49% 的集中度，可能不再視為必須加碼管制的強烈信號。
   • 潛在轉向：如果央行判斷其「健全房市」的目標（擠出泡沫）已經階段性達成，而市場面臨流動性不足的風險，則不排除央行在信用管制上會採取「微幅鬆綁」的態度，例如對非核心自住的第二戶貸款進行彈性調整，以穩定市場交易活動。

綜合總結與未來重點觀察指標

市場定調： 房市正經歷一場由政策引導、金融機構謹慎執行下的「價值重估」。 10月的量能回升，為市場注入流動性，但核心區域的價格分歧是下一階段的主旋律。同時，金融數據提供政策微調的潛在可能性。

未來重點觀察指標（具體化與專業化）

1. 成交棟數2萬棟關卡：關注11月份的單月買賣棟數是否能持續站穩20,000棟以上。若能維持，則證明剛性買盤穩定，市場有築底跡象。
2. 不動產貸款集中度變化與政策意圖：關注央行理監事會是否會針對第二戶貸款成數等選擇性信用管制進行任何形式的微調或鬆綁。集中度數據與價格修正的雙重壓力，使任何微調訊號都可能被視為「政策底」。

價格修正的廣度與深度：關注Q4房價指數中，大台北地區的修正是否加速（尤其台北市10月月跌2.27%的延續性），以及其他都會區的價格走勢。

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