勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

一般來說，全體共有人皆同意出售，會比較省成本，也比較沒糾紛。

但有些情境，用多數決出售，反而比較有效率。

比如，共有人之一為重度失智者或植物人...這類無行為能力人，這時要處分他的財產，需要先為其向法院聲請監護宣告，後再聲請法院許可處分，流程時間及變數會高很多。

這時其他共有人用多數決方式出售，反而是比較有效率且變數低的方式。

另外，如果少數人找不到或是難溝通。用多數決處分也比較符合整體的利益與效率。

有人會說，這樣會不會侵害少數未會同人的權益？

其實，法條已賦予其相對應的保障，

一、優先購買權：同意出售的共有人在簽約後，須通知不同意(未會同)的共有人是否願依同樣條件優先購買？如果要行使優買權，則須與原買方解約，改與優購權人簽約。

有民眾會問，如果對方不通知我，怎麼辦？

這時要分兩點來討論，若是多數決處分全部共有物，地政審查會要看到通知的文件(如存證信函)，才會放行；

若只是處分自己的持分，依法也要通知他共有人是否要優先購買，但地政只會看賣方檢附的切結書，不會實質審查有無通知，

若賣方沒通知就出售移轉，他共有人如果自認因此受有損害，則可以透過訴訟來要求賠償。(通常很難主張損害)

二、須保留其應得價金：倘若不同意(未會同)的共有人不行使優購權，或是法定期限內(15日)未回覆，同意出售方可以續行原合約，

但須要將未會同方的價金扣除必要稅費後(注意：這裡只能扣稅費，不能扣仲介費跟代書費，因其並未委任)，保留起來，通知其來領取，或是為其提存至法院，

地政要看到受領證明或提存證明，才會放行。

以上，希望對大家有幫助。

歡迎指正或補充。