勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

資料來源： 內政部、信義房屋、經濟部

一、房市內核數據：交易量能顯著收縮，短期動能趨緩

• 買賣移轉棟數（量）：市場交易活動的量能較去年同期有顯著緊縮，短期動能則略微趨緩。
  • 年對年收縮：2025年9 的移轉棟數為20,039棟，較去年同期29,520 棟 急遽收縮32.08%。
  • 月對月趨勢：9月的20,039棟較上個月（8月）的20,860棟 僅月減3.93%。
  • 論述：近32%的年對年收縮，驗證了市場價格無法在高位獲得買盤承接，流動性已明顯缺乏。但單月僅3.93%的跌幅，顯示買賣雙方在短期內的拉鋸已趨於穩定。
• 房價指數（價）：價格修正開始顯現，並加速尋求合理定位。
  • 2025年Q3數據顯示，中南部都會區如台中年跌5.44%、高雄年跌5.71%，價格調整壓力已明確顯現。
  • 結論：交易量能的急遽收縮是主導力量，將使價格面臨加速向下的壓力，以重建市場流動性。

二、總體經濟面分析：基本面穩固，房市壓力源於政策與金融

1. 通貨膨脹

• 通膨溫和：2025 年累計至當月的 CPI 年增率為1.8%。
• 論述：溫和的通膨數據使央行沒有升息的必要，但同時也缺乏降息刺激房市的藉口。市場將在缺乏貨幣政策利多的情況下，必須依靠價格的自我修正來恢復交易活動。

2. 經濟成長

• 成長預期強勁：2025 年台灣經濟成長率預估為4.5%。
• 論述：強勁的經濟基本面和穩定的就業市場（失業率3.5%），為房市設定了「安全網」。這確保了市場不會出現系統性崩潰，而是進入一個長期的、有秩序的價值重估階段。

3. 平均國民所得

• 國民所得穩健：台灣2024年人均國民所得約為29,343美元，較2023年有所增長。
• 論述：穩健的國民所得提供了剛性購買力的底線，證明房市量能收縮並非源於經濟衰退，而是政策調控擠出投機泡沫的結果，市場韌性仍在。

三、政策與金融面分析：放款水位上升，但管制強度升級

1. 金融放款水位與趨勢

• 放款水位上升：根據2025年8月數據（預期），放款及投資餘額年增率 (6.6%) 高於存款餘額年增率 (5.21%)。
• 論述：儘管央行試圖緊縮，但放款年增率高於存款年增率，這代表銀行仍在維持或提升其放貸的水位（或對外曝險程度），資金並非完全緊縮。然而，由於二者差距縮小（甚至逆轉），銀行更傾向將資金配置於其他領域，同時對房地產的風險評估趨於謹慎，這使一般購屋者仍會感受到貸款的難度增加。

2. 政策面（調控基調不變且強度升級）

• 論述：政府對當前的市場反應將是「達到政策目標」。除了持續實施《囤房稅2.0以外，央行的第七波選擇性信用管制，主要目的就是管制放款不要過度集中不動產。
• 核心目標：央行並非要求銀行不放貸，而是要求銀行降低對不動產的曝險比例。這將迫使銀行優先配置貸款給優質企業或政策性貸款（如新青安），進一步排擠一般購屋者和多戶持有者的貸款額度與成數。

未來重點觀察指標

1. 成交棟數2萬棟關卡：是市場流動性能否築底回穩的關鍵觀察點。
2. 央行管制措施是否有進一步的調整以及降息。
3. 價格修正的廣度：關注Q4房價指數，中南部修正幅度是否會突破5%。