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糾紛案例(節錄自僑馥建經)
案例說明
買方於94年間向賣方購買新北市房屋一間，價金給付完成過戶交屋程序也都完成。但於97年間買方出售該標的物予第三人時，卻遭第三人主張該標的物為海砂屋而判決解除契約。是買方據此向賣方主張亦應解除契約返還當時購買之價金。
僑馥解說
本案法院判決理由
1. 買方在與第三人間之訴訟時，乃於98年2月時即知悉由土木技師公會鑑定該屋確實氯離子含量超標，即具有海砂屋之瑕疵。
2. 惟買方遲於98年9月始寄發存證信函向賣方為解除契約之意思表示，顯然已逾民法第365條第1 項所定之6 個月除斥期間，而買方又未能舉證證明賣方有明知該屋有氯離子過高之瑕疵而故意不告知被告之情形，無從適用民法第357 條規定免除同法第356 條所定之通知義務，或可依同法第365條第2 項規定逕予排斥除斥期間之規定而不用，買方主張物有瑕疵之解除權自因6個月間不行使而消滅，是主張解除契約，難認有理由。
3. 另買賣標的物有瑕疵，賣方應負不完全給付之債務不履行責任時，必瑕疵不能補正，買方始得依民法第256條規定解除契約(此有最高法院88年度台上字第1100號、94年度台上字第2352號判決要旨可資參照)。如其不完全給付可能補正者，於買方定期催告補 正而不補正時，買受人始得解除契約，該房屋固然有氯離子過高之瑕疵，已如前述，惟依據實務經驗，氯離子過高之海砂屋在工程上並非不得修補，如以適當之工法 加以修補，即能補正該項瑕疵，惟買方並未舉證證明有定期催告賣方補正該項瑕疵而賣方不補正之情形，亦未舉證證明系爭房屋氯離子過高之瑕疵已達不能補正之程度，是買方遽以主張依據不完全給付之債務不履行責任解除契約，進而請求被告返還買賣價金，尚於法有不合。
本件買方對賣方之訴訟敗訴，若非具備法律專業知識來看，或許會覺得有點不合理。為何第三人對買方主張海砂屋瑕疵解約是成立的，而買方對第一手出售的賣方訴訟反而是敗訴的呢？
觀之判決內容，除了賣方提出買方在同棟大樓另持有房屋及價格差異外，主要判決理由乃在主張瑕疵擔保責任之時間(民法第365條第1項)，因為買方在得知瑕疵後的6個月內未主張瑕疵擔保責任而使請求權消滅。先不論瑕疵是否構成解約之要件，此案例提醒我們，對於法律關係上之權利義務得主張之時間，在有爭議發生時，應更加留意。
#陳彥彰地政士
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