勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

前陣子在處理一份遺囑，因為筆數眾多，所以花了很多時間在比對。

有人會問，要比對甚麼？不就是立遺囑人說哪樣財產給誰，你們照寫就好了嗎？

非也，有些情況就算寫了，日後地政也不能登記。

比如，
客戶持有某棟大樓的3~5樓，持有該建物坐落的土地持份是1/3，
原本屬意的分配是3樓給長子，4樓給次子，5樓給長孫，
但該建物坐落的土地由長子跟次子平分。
由於客戶不動產筆數太多，不知道哪筆土地屬於區分所有建物的基地，也沒有區分所有建物的概念，

只是將財產清單上條列的不動產，每筆後面寫上要分配的人，依直覺做分配很正常。

但這樣分配會有甚麼問題？
長孫配得一層建物，卻無基地持份，會導致日後無法登記。

依公寓大廈管理條例第四條第二項：專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所

有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
簡單說，就是只要是區分所有建物，房屋跟土地不能分開移轉給不同人。

甚麼是區分所有建物？
依公寓大廈管理條例第三條第一項第二款：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分

按其應有部分有所有權。
簡單說，只要有專有跟共有部分的建物，都是區分所有建物，如公寓、華廈、大樓。

於是我阻止了客戶這樣分配，請他也要配點基地持分給長孫，以免花了錢卻做出一份無法執行的遺囑。

我常覺得，每一行都有自己的專業，每個專業都有存在的價值。

比如：
法律上的攻防，要找律師，因為他們熟悉訴訟流程，了解後面會發生甚麼事，前端要預作甚麼準備來因應；
地政登記，要找地政士，因為他們熟悉登記流程，了解各種登記方式的限制與衍生的法律與稅賦效果。

預見因果，是專業人士與外行人最大的差別。