勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

基本上，長輩要過房子給小孩，可以分為「生前移轉」跟「死後移轉」，生前移轉的方式-買賣或贈與，死後移轉的方式-繼承。特點簡述如下：

一、生前移轉
(一)買賣特點：
1.稅負：土地增值稅(有機會適用自用稅率10%)、契稅、印花稅、地政規費。
無贈與稅。
若買賣價為當前市價或約當市價，則為該次取得成本，未來再出售的房地合一稅較輕。房地合一稅公式：(售價-成本-費用-涨價總數額)X稅率。
2.需有資金流向，亦即買方要有實際資金付給賣方，二等親內的買賣則要跟國稅局申報非屬贈與移轉，讓其審核金流及資金來源。
3. 只要意識清楚，可以想過給誰就全部過給誰，不用擔心死後爭產。

(二)贈與特點：
1.稅負：土地增值稅(只能適用一般稅率20%-40%)、契稅、印花稅、地政規費。
贈與稅(每年贈與額度在220萬內免稅)，課稅級距：2500萬以下課10%，超過2500萬至5000萬部分課15%，超過5000萬以上部分課20%，採累進稅率。
此次取得成本為(土地+房屋的公告現值)，未來再出售通常用市價，房地合一稅會很可觀。房地合一稅公式：(售價-成本-費用-涨價總數額)X稅率。
2.無需資金流向。
3.只要意識清楚，可以想過給誰就全部過給誰，不用擔心死後爭產。

二、死後移轉
(一)繼承特點：
1.稅負：無土地增值稅、無契稅、無印花稅(限依應繼分繼承)、地政規費。
遺產稅(免稅額1200萬、喪葬扣除額123萬、配偶扣除額493萬、成年子女扣除額每人50萬……)，課稅級距：5000萬以下課10%，超過5000萬至1億部分課15%，超過1億以上部分課20%，採累進稅率。
此次之取得成本為繼承時的(土地+房屋的公告現值)，若被繼承人(往生者)在104/12/31前就取得該不動產，則繼承後再出售，可以選擇用舊制(財交所得)。
2.無需資金流向。
3.無法想過給誰就全部過給誰，除非其他繼承人繼承當下願意放棄，較易發生死後爭產情況。

以上，大家清楚了嗎？如有問題，歡迎找專業人士協助評估規劃，才不會忽略掉未知的風險喔。

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