勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

今天來討論”借屋裝修”這個買賣常見的議題以及其潛在的風險。

"借屋裝修”顧名思義就是在交屋前將房子交給買方裝潢、使用， 在買賣過程中，有些買方為了可以及早入住， 會要求屋主在簽約後就將房子讓與其裝潢、使用， (正常流程是交屋後屋主才會交出房子的使用權) 以節省入住時間。

那麼潛在的風險是甚麼？ 有二個： (一)”危險負擔”由賣方轉嫁給買方。 所稱”危險負擔”乃指買賣標的物，因不可歸責於雙方當事人之事由，致發生毀損、滅失時，該項危險（損失）之應由何人負擔而言。買賣標的物之危險，如未為給付，應由債務人即出賣人負擔(民法第二六六條)；如已為給付，除契約另有訂定外，應自交付時起，由買受人負擔（民法第三七三條）。

法條很饒舌，舉個例，若在買賣流程中(簽約後，交屋前)發生不可抗力事件(如地震、土石流……等)導致房屋倒塌，這時屋主如未交出房子使用權給買方，則雙方是無條件解約，買方可以拿回已支付之價款；但如有借屋裝修的案件，由於屋主已交出房屋使用權予買方，買方就不能不買，必須付完全數的價金喔。 (二)實務上比較常見到的是，房子已借出且裝修了，但買方因某些因素無法履行合約(可能是貸款不足、家人反對..….等)，雙方要協議解約，此時會很傷腦筋，因為房子已裝修到一半，要怎麼恢復原狀還給賣方？

上述風險都是前人的血淚歷史，是真實發生過的事件，所以有專業經驗的仲介或代書，在買方提出該要求時，會即時提醒並勸阻，若遇到此類仲介及代書，千萬別嫌他們囉嗦，他們其實是在保障買賣雙方，避免其曝露於更高的風險之中。 (by陳彥彰代書)

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