基本上,長輩要過房子給小孩,可以分為「生前移轉」跟「死後移轉」,生前移轉的方式-買賣或贈與,死後移轉的方式-繼承。特點簡述如下:

一、生前移轉
(一)買賣特點:
1.稅負:土地增值稅(有機會適用自用稅率10%)、契稅、印花稅、地政規費。
無贈與稅。
若買賣價為當前市價或約當市價,則為該次取得成本,未來再出售的房地合一稅較輕。房地合一稅公式:(售價-成本-費用-涨價總數額)X稅率。
2.需有資金流向,亦即買方要有實際資金付給賣方,二等親內的買賣則要跟國稅局申報非屬贈與移轉,讓其審核金流及資金來源。
3. 只要意識清楚,可以想過給誰就全部過給誰,不用擔心死後爭產。

(二)贈與特點:
1.稅負:土地增值稅(只能適用一般稅率20%-40%)、契稅、印花稅、地政規費。
贈與稅(每年贈與額度在220萬內免稅),課稅級距:2500萬以下課10%,超過2500萬至5000萬部分課15%,超過5000萬以上部分課20%,採累進稅率。
此次取得成本為(土地+房屋的公告現值),未來再出售通常用市價,房地合一稅會很可觀。房地合一稅公式:(售價-成本-費用-涨價總數額)X稅率。
2.無需資金流向。
3.只要意識清楚,可以想過給誰就全部過給誰,不用擔心死後爭產。

二、死後移轉
(一)繼承特點:
1.稅負:無土地增值稅、無契稅、無印花稅(限依應繼分繼承)、地政規費。
遺產稅(免稅額1200萬、喪葬扣除額123萬、配偶扣除額493萬、成年子女扣除額每人50萬……),課稅級距:5000萬以下課10%,超過5000萬至1億部分課15%,超過1億以上部分課20%,採累進稅率。
此次之取得成本為繼承時的(土地+房屋的公告現值),若被繼承人(往生者)在104/12/31前就取得該不動產,則繼承後再出售,可以選擇用舊制(財交所得)。
2.無需資金流向。
3.無法想過給誰就全部過給誰,除非其他繼承人繼承當下願意放棄,較易發生死後爭產情況。

以上,大家清楚了嗎?如有問題,歡迎找專業人士協助評估規劃,才不會忽略掉未知的風險喔。

#陳彥彰地政士0926348348

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