勤誠地政士事務所-陳彥彰代書

今天跟大家分享一個實用的法律觀念，
民法第354條物之瑕疵擔保責任，在於規範出賣人對買受人要擔保其所售之物，無價值上、效用上的減損，或是缺少所保證的品質。

可是354條偏偏又埋了一條伏筆，須在依373條危險移轉於買受人時，始負擔保之責。即要物交付後，才有瑕疵擔保責任的請求。

造成很多賣方，簽約前現況說明書勾選沒漏，簽約前的看屋也沒異狀，簽買賣約後，交屋前因為下大雨買方發現漏水，告知後也不打算修，用遲延罰則逼著買方付款交屋，交屋後拿到錢就避不見面，買方只能透過訴訟耗時耗力解決。

真的只能這樣嗎？買方發現瑕疵後，只能等交屋後再請求賣方負責嗎？
瑕疵擔保責任的請求”原則上”是在物交付後，但是，近期實務見解主張，出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物的權利。

在特定物的買賣(如房屋買賣)，該買賣標的之特定物於危險移轉前(即交屋前)，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告補正，而出賣人仍不補正者，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後法律關係趨於複雜。(最高法院88年度台上692號判決)(詹森林大法官亦有類似主張)

買方主張物之瑕疵擔保責任後，有哪些請求權可以行使呢？
在特定物的買賣中，可以解除契約(民法359條本文第1種情形)、減少價金(民法359條本文第2種情形)、請求損害賠償(民法360條)。惟要注意，上述請求權只能擇一行使。

買方亦得依不完全給付的相關規定，類推適用給付遲延規定或給付不能的規定請求損害賠償。並有民法264條的適用。
以上，希望對大家有幫助。

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